こんにちは！駐車場経営マガジンです！

駐車場経営の土地探しは「購入前」が勝負！プロが重視する視点とは

駐車場経営を始めたいけれど、活用できる土地がない──。

そのような方が土地購入から事業をスタートする場合、その成否は「最初の土地探し」で9割決まると言っても過言ではありません。

大きな初期投資を伴うため、「どんな立地を選べば失敗しないのか？」「月極駐車場とコインパーキング、どちらに適した土地を探すべき？」「収益の上がる優良物件を見つける『コツ』が知りたい」と、切実な思いをお持ちのことでしょう。

駐車場経営に適した土地探しは、一般的な居住用の土地探しとは「見るべきポイント」が全く異なります。収益性を無視して安易に土地を購入してしまうと、「借り手がつかない」「設備投資に見合わない」といった深刻な事態に陥りかねません。

プロの視点では、単に「安い土地」を探すのではなく、「投資額（土地代＋整備費）に対して、想定される収益（賃料）が見合っているか（＝利回り）」という経営的な視点から逆算して土地を評価します。

この記事では、そのプロの「目利き」を実践するための具体的な「コツ」を7つに絞ってご紹介します。

駐車場経営の土地探し「7つの実践的コツ」

土地探しで失敗しないために、プロが実践しているコツは以下の7つです。

1. まず「月極」か「コインパーキング」か、経営形態を決める
2. 経営形態（月極・コイン別）に適した「立地条件」を見極める
3. 現地調査で「競合の稼働率」を必ず確認する
4. 収益性に直結する「土地の形状」と「間口」をチェックする
5. 将来性を左右する「法的規制」をクリアする
6. 土地探しの「4つのルート」を使い分ける
7. 地元の不動産会社を「最強のパートナー」にする

これらを順番に実行することで、土地探しの精度は飛躍的に高まります。一つずつ詳しく見ていきましょう。

コツ①：【大前提】「月極」か「コイン」か。先に経営形態を絞り込む

土地探しの最初のコツは、「どのような駐車場を経営したいか」を先に決めてしまうことです。

なぜなら、「月極駐車場」と「コインパーキング」では、収益が上がる立地（＝探すべき土地）が全く異なるからです。目的を定めずに土地探しを始めると、どちらの経営にも中途半端な土地を選んでしまうリスクがあります。

• 「月極駐車場」が向いている人・土地（安定収益モデル）
  • 特徴: 毎月固定の賃料収入が見込めるため、収益が安定します。設備投資もコインパーキングに比べて安価で済みます。
  • 推奨: 「大きなリスクは取らず、長期的に安定した収益を得たい」「運営コストを抑えたい」という方に向いています。
  • 探すべき土地: 住宅街、オフィス街など「特定の利用者が長期間借りる」需要があるエリア。
• 「コインパーキング」が向いている人・土地（高収益狙いモデル）
  • 特徴: 稼働率次第で、月極よりも高い収益を上げられる可能性があります。ただし、収益の変動が大きく、設備投資（精算機、ロック板など）も高額になります。
  • 推奨: 「多少のリスクを取っても高いリターンを狙いたい」「設備投資の資金に余裕がある」という方に向いています。
  • 探すべき土地: 駅前、繁華街、病院前など「不特定多数が短時間利用する」需要があるエリア。

コツ②：【形態別】失敗しない「立地条件」を見極める

経営形態を決めたら、次はその形態に特化した「需要」がある立地を探します。これが土地探しの核心的なコツです。

• 月極駐車場に適した立地（需要の見つけ方）
  月極の需要は「あぶれ需要」、つまり「停めたいのに停められない人」がどれだけいるかにかかっています。
  • H4: 住宅街：近隣アパート・マンションの「駐車場附置率」を狙う
    「駐車場附置率（ふちりつ）」とは、集合住宅の総戸数に対する駐車場の設置割合です。この率が低い（例：30戸のアパートに駐車場が10台分しかない）物件が周辺に多ければ、駐車場難民（＝潜在顧客）が多い優良な立地と言えます。
  • H4: オフィス街：中小企業の「従業員・社用車需要」を狙う
    自社に駐車場を持たない中小企業やテナントビルが集積するエリアも狙い目です。従業員の通勤用や、営業車・来客用の法人契約需要が見込めます。
• コインパーキングに適した立地（需要の見つけ方）
  コインパーキングは「人の流れ（流動人口）」がすべてです。
  • H4: 駅・繁華街：人の流動（短期利用）が多い「商業需要」を狙う
    飲食店、物販店、娯楽施設など、人の出入りが激しいエリアの需要は強力です。ただし、土地の取得価格も高騰しやすいため、高稼働を維持できるかの見極めがシビアになります。
  • H4: 施設周辺：病院・銀行・観光地など「目的地需要」を狙う
    「その施設に用事がある人」が明確なターゲットとなります。特に、施設付属の駐車場が狭い、あるいは料金が高い場合、周辺のコインパーキング需要は高まります。

コツ③：【現地調査】机上論は危険！「競合の稼働率」を足で確認する

机上のリサーチ（Google マップや不動産サイト）で「良さそうだ」と思っても、必ず現地に足を運んでください。プロが最も重視するコツは、「生」の需要を自分の目で確かめることです。

• 競合の月極駐車場：「満車」看板と「空き状況」を徹底確認
  購入検討地の周辺（半径300m〜500m程度）にある月極駐車場をすべてリストアップします。
  • チェック項目: 料金相場はもちろん、「満車」の看板が出ているか、「空き◯台」の表示はどうなっているかを必ず確認します。もし近隣の多くがガラガラ（空車多数）であれば、そのエリアでの月極経営は極めて困難と判断すべきです。
• 競合のコインパーキング：時間帯別（平日・休日・日中・夜間）の埋まり具合を確認
  コインパーキングの場合、調査は一度きりでは不十分です。
  • チェック項目: 「平日の日中（ビジネス・通院需要）」「平日の夜間（飲食・残業需要）」「休日の日中（買い物・レジャー需要）」など、ターゲット層が動く時間帯を変えて、競合の駐車場の埋まり具合（稼働率）を目視で確認します。常にガラガラであれば、その立地でのコインパーキング経営は再考が必要です。

コツ④：収益性に直結！「土地の形状」と「間口」を厳しくチェックする

土地探しの際、価格や立地だけで判断してはいけません。駐車場の収益性は「何台停められるか」で決まります。その効率を左右するのが「土地の形状」と「間口」です。

• なぜ「不整形地（いびつな土地）」は避けるべきか？
  三角形の土地、極端なL字型の土地、旗竿地（道路からの入り口が細い通路状になっている土地）などは、不整形地と呼ばれます。これらはデッドスペース（車を停められない無駄な空間）が生まれやすく、駐車効率が著しく低下します。土地代に対する収益性が悪化するため、プロは避ける傾向にあります。
• 「間口（道路に接する幅）」が狭い土地が危険な理由
  土地が道路に接している幅（間口）が狭すぎると、車の出し入れが非常に困難になります。利用者に敬遠されるだけでなく、駐車レイアウト（車室の配置）にも大きな制限がかかり、想定していた台数を確保できない可能性があります。
• 駐車効率シミュレーション（例：同じ50坪でも整形地と旗竿地で何台違うか）
  例えば、同じ50坪の土地でも、道路に広く面した長方形の「整形地」であれば5台停められるレイアウトが組めても、奥まった場所にある「旗竿地」では、通路部分にスペースを取られ、3台しか停められない、といったケースは珍しくありません。この「2台分の差」が、経営の収益性を大きく左右します。

コツ⑤：【法的規制】「その土地、本当に駐車場にできる？」購入前の必須確認

見落としがちなコツですが、法的規制の確認は将来のリスクを回避するために不可欠です。

• 「市街化調整区域」の土地を避けるべき理由
  都市計画法では、街づくりを抑制する「市街化調整区域」が定められています。この区域内の土地は、価格が安いことがありますが、原則として建物を建てられず、駐車場経営も自治体によって制限される場合があります。何より、将来的に売却したり、アパート経営などに転用したりする「出口戦略」が非常に困難になるため、土地購入から始める場合は避けるのが賢明です。
• 「接道義務」の確認（将来の出口戦略＝売却やアパート建設に不可欠）
  建築基準法では、建物を建てる際に「幅員4m以上の道路に2m以上接している」必要があります（接道義務）。駐車場経営自体は建物ではないため、この義務が必須でないケースもありますが、将来的に経営が厳しくなり、売却やアパート建設に転用する可能性を考えれば、この義務を満たした土地を選ぶことが「資産価値の維持」という観点で必須のコツとなります。

コツ⑥：【実践編】駐車場経営に適した土地の「4つの探し方（ルート）」

優良な土地情報は、待っているだけでは手に入りません。自ら動いて情報を掴むコツをご紹介します。

• ルート1：不動産ポータルサイト（「事業用地」「更地」での検索のコツ）
  SUUMOやHOME’Sなどの大手ポータルサイトは、相場観を養うのに最適です。「居住用」の土地だけでなく、「事業用地」というカテゴリで検索したり、「更地」「古家付き土地」（解体費はかかりますが安く買える可能性あり）といった条件で絞り込むのがコツです。
• ルート2：地元の不動産会社（次項で詳述）
  最も重要なルートです。詳細はコツ⑦で解説します。
• ルート3：公売・競売（ハイリスク・ハイリターン：上級者向け）
  税金滞納による「公売」や、裁判所の「競売」で、市場価格より安く土地が手に入る可能性があります。ただし、権利関係が複雑なケースも多く、専門知識が不可欠なため、初心者には推奨しにくい上級者向けのルートです。
• ルート4：現地を歩き「空き地」「古家」を探す（自ら発掘する）
  コツ③の現地調査の際、管理されていなそうな空き地や、誰も住んでいなそうな古家を見つけたら、法務局で登記簿謄本を取得して所有者を調べ、不動産会社を通じて購入の打診をする、という積極的な方法もあります。

コツ⑦：【最重要】地元の不動産会社を「最強のパートナー」にする

土地探しの「最大のコツ」は、信頼できる不動産会社を見つけることです。

• なぜ「大手」より「地元密着型」の不動産会社が強いのか？
  全国展開の大手も情報量は豊富ですが、駐車場経営に適した「ニッチな土地情報」は、その地域に精通し、地主さんと長年の関係を築いている「地元密着型」の不動産会社が握っているケースが非常に多いです。
• 「非公開物件（優良物件）」を紹介してもらうための「効果的な伝え方」
  不動産会社を訪問した際、単に「良い土地ありませんか？」と聞くだけでは、優良情報は出てきません。
  プロは、以下のように「具体的かつ本気である」ことを伝えます。
  「私は、駐車場経営（月極）用の土地を探しています。エリアは◯◯町の周辺で、現地調査の結果、賃料相場は△△円、競合は満車が多いことを確認しました。このエリアで、初期投資に対して実質利回り◯％程度が見込める50坪前後の土地（更地または古家付き）が出たら、すぐにでも検討したいです。」
  このように目的と条件を明確に伝えることで、不動産会社も「この人は本気だ」と認識し、ポータルサイトに載る前の「非公開物件（＝優良物件）」を優先的に紹介してくれる可能性が格段に高まります。

まとめ：駐車場経営の土地探しは、専門的な「目利き」が不可欠

今回は、土地購入から駐車場経営を成功させるための「7つの実践的コツ」を解説しました。

1. 経営形態（月極/コイン）の決定
2. 形態別の立地条件の見極め
3. 現地での競合（稼働率）調査
4. 収益性（形状・間口）のチェック
5. 法的規制の確認
6. 4つの探し方（ルート）の活用
7. 不動産会社との連携

ご覧いただいた通り、駐車場経営の土地探しは、居住用の土地探しとは比較にならないほど専門的な「目利き」が要求されます。

特に、購入予定の土地から得られる「収益シミュレーション（事業計画）」の策定や、その計画が甘くないかという「リスク判断」は、経験豊富なプロの領域です。

「この土地で購入して本当に大丈夫だろうか？」

「自分のリサーチだけで進めるのは不安だ」

そうした不安を感じた時は、自己判断だけで大きな投資を決断せず、駐車場経営の土地探しと事業計画に精通した専門家に相談することが、失敗を避けるための一番の近道となります。まずは客観的な意見を聞くことから始めてみてはいかがでしょうか。