こんにちは！駐車場経営マガジンです！

「駐車場経営って、どれくらい儲かるの？」「利回りが気になるけど、どう計算すればいいの？」

土地活用の手段として駐車場経営を検討している多くの方が、このような疑問を抱えているのではないでしょうか。実際に、駐車場経営の収益や利回りは、経営の成功を左右する重要なポイントです。

この記事では、駐車場経営の収益と利回りに焦点を当て、その仕組みを徹底的に解説します。月極駐車場とコインパーキング、それぞれの収益構造や利回りの計算方法、収益を最大化するためのポイントまで、具体的な数字や事例を交えながら詳しくご紹介します。

この記事を最後まで読んでいただくことで、駐車場経営の収益と利回りに関する知識が深まり、ご自身の土地でどれくらいの収益が見込めるのか、具体的なイメージが湧くようになります。特に、「駐車場経営で安定した収益を上げたい」「利回りの良い経営方法を知りたい」とお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営の収益と利回りの基本を理解しよう

駐車場経営を始めるにあたり、収益と利回りは必ず理解しておくべき重要なキーワードです。しかし、これらの言葉の意味や計算方法を正確に把握していない方も少なくありません。ここでは、まず駐車場経営における収益と利回りの基本的な考え方を解説し、両者の関係性を明確にしていきます。収益は「売上」とも言え、経営によって得られる収入のことです。一方、利回りは「投資額に対して、どれだけの収益を得られたか」を示す指標であり、投資効率を測る上で欠かせないものです。この二つを正しく理解することが、成功する駐車場経営の第一歩となります。

駐車場経営の収益を構成する要素を徹底解説

駐車場経営の収益は、単に賃料だけではありません。収益の全体像を把握するためには、収入と支出の両面を理解する必要があります。ここでは、駐車場経営の収益を構成する具体的な要素について、項目ごとに詳しく見ていきましょう。

駐車場経営の収入

駐車場経営の収入は、主に利用者が支払う賃料や利用料金です。

• 月極駐車場の収入
  月極駐車場の場合、収入は毎月固定で発生する「月額賃料」です。契約台数と賃料をかけ合わせた金額が、月々の総収入となります。例えば、10台分の駐車場で1台あたり月額1万円の賃料を設定した場合、満車時の月間収入は10万円です。この収入は安定している反面、空きスペースが出ると収入が直接減少するため、稼働率を維持することが重要です。
• コインパーキングの収入
  コインパーキングの場合、収入は時間貸しで得られる「利用料金」です。利用料金は時間帯や曜日によって変動させることができ、周辺の需要に合わせて柔軟に設定することが可能です。例えば、駅前のコインパーキングでは、平日の昼間や休日の利用者が多くなるため、その時間帯の料金を高く設定することで収益を最大化できます。

駐車場経営の支出

駐車場経営には、運営していく上で必ず発生する様々な支出があります。

• 初期費用
  駐車場経営を始める際に必要な初期費用です。更地のまま月極駐車場として貸し出す場合は、区画線の引き直し費用や看板設置費用など、比較的安価に抑えることができます。しかし、アスファルト舗装や砂利敷き、フェンスの設置などを行う場合は、数十万円から数百万円の費用がかかることもあります。また、コインパーキングの場合は、精算機やロック板、看板などの設備投資に数百万円規模の費用が必要になります。
• ランニングコスト（運営費用）
  駐車場を運営していく上で継続的に発生する費用です。具体的には、固定資産税や都市計画税といった税金、管理会社に支払う委託手数料、清掃や草刈りといったメンテナンス費用、電気代や水道代、そして万が一の事故に備えるための保険料などが含まれます。これらの費用は、経営形態や立地によって大きく異なりますが、安定した経営のためには事前に把握しておくことが大切です。

駐車場経営の利回りの種類と計算方法

駐車場経営の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。両者の違いを理解し、正しく計算することで、より正確な投資判断が可能になります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、年間総収入を投資総額で割って計算する、最も単純な利回りです。支出を考慮しないため、実際の収益とは乖離があるものの、物件の収益性を大まかに把握する際に用いられます。

表面利回り ＝ 年間総収入 ÷ 投資総額 × 100（%）

例えば、年間総収入が360万円、投資総額が3000万円の場合、表面利回りは「360万円 ÷ 3000万円 × 100 = 12%」となります。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、年間総収入から運営費用などの支出を差し引いた「年間純利益」を投資総額で割って計算します。より現実的な収益性を把握できるため、物件を比較検討する際には、実質利回りを用いることが推奨されます。

実質利回り ＝ （年間総収入 – 年間支出） ÷ 投資総額 × 100（%）

例えば、表面利回りと同じ条件で、年間支出が60万円かかったと仮定すると、実質利回りは「（360万円 – 60万円） ÷ 3000万円 × 100 = 10%」となります。このように、支出を考慮することで、表面利回りよりも低い数値になるのが一般的です。

駐車場経営の収益を左右する！利回りを上げるためのポイント

駐車場経営の収益と利回りを上げるためには、いくつかの重要なポイントがあります。

駐車場の種類と立地の選定

駐車場経営を始める前に、土地の立地条件をしっかりと分析し、最適な駐車場の種類を選定することが重要です。

• 月極駐車場とコインパーキングの選択
  住宅地やオフィス街など、長期的な駐車需要が見込める場所では、月極駐車場が向いています。安定した収入を確保できるため、駐車場経営の収益も安定しやすくなります。一方、駅前や商業施設周辺など、短時間駐車の需要が高い場所では、コインパーキングが適しています。時間帯や曜日によって料金を柔軟に変えることで、収益を最大化できます。

運営コストの削減

駐車場経営の収益を上げるには、収入を増やすだけでなく、支出を減らすことも重要です。

• 管理会社との交渉
  管理会社に運営を委託する場合、委託手数料が発生します。手数料は収益の数%から数十%に及ぶこともあります。複数の管理会社から見積もりを取り、サービス内容と手数料のバランスを見極めることで、コストを抑えることができます。
• セルフ管理の検討
  小規模な駐車場の場合、清掃や集金、簡単なトラブル対応などを自身で行うことで、管理委託料を削減できます。ただし、手間や時間、専門的な知識が必要になるため、自身の状況に合わせて検討することが大切です。

収益最大化のための工夫

駐車場経営の収益をさらに増やすための工夫も重要です。

• 付加価値の提供
  駐車スペースを貸し出すだけでなく、付加価値を提供することで、他物件との差別化を図り、高い賃料を設定できます。例えば、カーシェアリングサービスと提携したり、EV充電スタンドを設置したりすることで、新しい顧客層を取り込み、駐車場経営の収益を増やすことができます。
• 料金設定の見直し
  コインパーキングでは、周辺の競合や需要を常に分析し、適切な料金設定をすることが重要です。需要が高まる時間帯や曜日には料金を上げるなど、柔軟な料金設定を行うことで、収益を最大化できます。

駐車場経営の成功事例から学ぶ収益と利回り

ここでは、実際に私が担当したお客様の駐車場経営の成功事例を2つご紹介します。

事例1：都心部で高利回りを実現したコインパーキング経営

私の担当するお客様の中に、都心部の駅から徒歩5分の場所に100坪ほどの土地を所有している方がいらっしゃいました。当初は月極駐車場として運営していましたが、稼働率が低く、収益に悩んでいました。

そこで私は、コインパーキングへの転換を提案しました。初期投資として、精算機やロック板、監視カメラなどを設置し、約500万円の費用がかかりました。しかし、コインパーキングに転換した結果、駅を利用する通勤者や近隣の商業施設を利用する買い物客の需要を取り込むことに成功し、稼働率が大幅に向上しました。以前の月極駐車場では年間120万円程度の収益でしたが、コインパーキングに転換後は年間500万円以上の収益を達成。投資額に対する実質利回りはなんと80%以上となり、お客様は「こんなに収益が上がるとは思わなかった」と大変喜んでいました。

事例2：住宅街で安定収益を確保した月極駐車場経営

別の事例として、郊外の住宅街に土地を所有するお客様がいらっしゃいました。その地域は戸建て住宅が多く、一家に複数台の車を所有している家庭が多かったため、駐車スペースの需要が高いエリアでした。

お客様は、初期費用を抑えるために、アスファルト舗装はせず、砂利敷きの月極駐車場としてスタートしました。管理は私たちが担当し、賃料設定や入居者募集を行いました。結果、すぐに満車となり、安定した駐車場経営の収益を得ることができました。年間総収入は約150万円、初期投資が100万円程度だったので、実質利回りは100%以上と、非常に高い収益性を実現しています。

これらの事例から分かるように、立地や需要に合わせた経営形態を選択することで、駐車場経営の収益と利回りを大きく向上させることができます。

まとめ

この記事では、駐車場経営の収益と利回りについて、その基本的な考え方から、具体的な計算方法、そして収益を最大化するためのポイントまで詳しく解説しました。

駐車場経営の成功は、単に賃料を高く設定するだけでなく、初期費用や運営費用といった支出を正確に把握し、利回りを高めるための工夫をすることが不可欠です。

ご自身の土地の立地や特性を考慮し、月極駐車場かコインパーキングか、どのような経営形態が最適かを検討してみてください。この記事で得た知識が、あなたの駐車場経営の第一歩を後押しできることを願っています。