こんにちは！駐車場経営マガジンです！

「親から相続した土地があるけれど、アパートを建てる資金はない…」

「更地のまま放置して高い固定資産税を払うより、駐車場にして少しでも収益化したい」

このようにお考えではないでしょうか？

土地活用の中でも、初期費用が安く撤退もしやすい「駐車場経営」は非常に人気があります。しかし、いざ始めようとした時に最も気になるのが**「利回り（どれくらい儲かるのか）」**ではないでしょうか。

表面的な利回りだけで判断してしまうと、思わぬ経費（ランニングコスト）がかかり、「実はほとんど手元にお金が残らない…」という失敗に陥ることも少なくありません。

そこでこの記事では、駐車場経営のプロが以下のポイントを分かりやすく解説します。

• 「表面利回り」と「実質利回り」の正しい計算方法
• 「月極駐車場」と「コインパーキング」の利回り比較と相場
• あなたの土地でいくら稼げる？収支シミュレーションの考え方
• 手取り年収を最大化するためのコスト削減テクニック

この記事を読めば、あなたの土地が駐車場経営に向いているかどうかが明確になり、失敗しない運用スタートが切れるはずです。ぜひ最後までご覧ください。

【PR】

駐車場経営の「利回り」とは？基本の計算式を理解しよう

駐車場経営において「儲かるかどうか」を判断する指標が「利回り」です。しかし、広告やウェブサイトで見かける数字をそのまま鵜呑みにしてはいけません。なぜなら、利回りには大きく分けて2つの種類があるからです。

「表面利回り」と「実質利回り」の決定的な違い

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれの計算式と意味合いが異なります。

• 表面利回り（グロス利回り）
  • 計算式：年間収入 ÷ 初期費用 × 100
  • 特徴：経費を考慮せず、投資額に対して単純にどれくらいの売り上げがあるかを示します。一般的に高く見える数字ですが、手取り額ではありません。
• 実質利回り（ネット利回り）
  • 計算式：（年間収入 － ランニングコスト）÷ 初期費用 × 100
  • 特徴：管理費や固定資産税などの経費を差し引いた「本当の利益」を示します。

土地活用で失敗しないためには、必ず**「実質利回り」**でシミュレーションを行うことが重要です。表面利回りが高くても、ランニングコストがかさめば、手元に残るお金（手取り年収）は少なくなってしまいます。

駐車場経営の利回り相場は平均どれくらい？

では、実際の相場はどのくらいなのでしょうか。土地をすでに所有している（相続などで取得した）場合と、土地を購入してから始める場合で大きく異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

• 月極駐車場：実質利回りの目安は4％前後
• コインパーキング：実質利回りの目安は4％～5％前後（条件が良い場合はさらに高くなることも）

一般的に、駐車場経営はアパート経営などに比べてローリスク・ローリターンと言われますが、初期投資が少ない分、早期に資金を回収できるメリットがあります。また、すでに土地を持っている場合は土地購入費がかからないため、計算上の利回りはこれよりも大幅に高くなるケースがあります。

【徹底比較】経営形態で利回りはどう変わる？

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し）」の2つの形態があります。それぞれの特徴と利回りの傾向を比較してみましょう。

月極駐車場の利回りの特徴（安定性重視）

月極駐車場は、特定の利用者に月単位で場所を貸し出す形態です。

• メリット：
  • 毎月定額の賃料が入るため、収益が安定している。
  • 精算機などの機械設置が不要で、初期費用を低く抑えられる。
  • 住宅街など、駅から遠い場所でも需要が見込める。
• デメリット：
  • 稼働率が100％（満車）以上にはならないため、収益の上限が決まっている。
  • 空車が出ると、その期間の収入がゼロになるリスクがある。

表面利回りの相場は**5％～15％**程度と言われています。大きな儲けは出しにくいですが、堅実に運用したい方に向いています。

コインパーキングの利回りの特徴（高収益性重視）

コインパーキングは、不特定多数の利用者に時間単位で貸し出す形態です。

• メリット：
  • 立地が良ければ高稼働が見込め、月極よりも高い収益（高利回り）が期待できる。
  • 1日に何度も車が入れ替わるため、売り上げの上限が高い。
• デメリット：
  • 精算機、ロック板、看板などの初期費用がかさむ。
  • 売り上げが天候や日によって変動するため、安定性に欠ける。

表面利回りの相場は**15％～30％**と高めに出ることが多いですが、機器のランニングコストがかかるため、実質利回りを慎重に見極める必要があります。

結局どっちが儲かる？土地の条件による選び方

どちらが儲かるかは、**「土地の立地」**に依存します。

• コインパーキング向き：駅に近い、繁華街・商業施設の近く、病院の近くなど、「一時利用」のニーズが高い場所。
• 月極駐車場向き：駅から遠い住宅街、マンションやアパートが密集しており駐車場が不足しているエリア。

まずは周辺の競合リサーチ（ライバル駐車場の料金や稼働状況）を行い、どちらのニーズが高いかを見極めることが、利回りを高める第一歩です。

利回りを左右する「初期費用」と「ランニングコスト」の内訳

実質利回りを計算するために必要な、具体的な費用の内訳を見ていきましょう。これらを漏れなく計上することが、正確なシミュレーションの鍵です。

開業時にかかる初期費用（舗装・機器設置など）

初期費用は、駐車場の形態によって大きく異なります。

• 土地の整備費：アスファルト舗装（1平米あたり約5,000円～）、整地費用、ライン引き、車止めブロック設置など。
• 設備機器費（コインパーキングの場合）：精算機、ロック板（フラップ板）、照明、看板、防犯カメラなど。これらは数百万円単位になることもあります。
• その他：フェンス設置、申請費用など。

月極駐車場を砂利敷き（未舗装）で始める場合は、初期費用を数十万円程度に抑えられることもありますが、雑草対策などの手間が発生します。

毎年かかるランニングコストと税金

駐車場経営で決して無視できないのが、継続的にかかる費用です。

• 租税公課：固定資産税、都市計画税。駐車場（更地扱い）は、住宅用地のような減税措置がないため、税負担が重くなる傾向があります。
• 管理委託料：管理会社に運営を任せる場合の手数料（売り上げの5%～10%程度、または定額）。
• 光熱費：場内照明や精算機の電気代。
• 修繕費：機器の故障対応、アスファルトの補修など。
• その他：賠償責任保険料、清掃費用、町会費など。

【シミュレーション】駐車場経営のリアルな手取り年収を試算

ここでは、相続した土地（土地代は計算に含めない）を活用する場合の簡単な収支シミュレーションを行ってみましょう。

※数値は一例であり、エリアや条件により異なります。

ケース1：50坪の土地で月極駐車場を経営する場合

（地方都市の住宅街、砂利敷き、収容台数8台）

• 初期費用：50万円（整地・ロープ張り・看板）
• 月額賃料：1台 8,000円
• 稼働率：満車（8台）
• 年間収入：8,000円 × 8台 × 12ヶ月 ＝ 8万円
• 年間ランニングコスト：20万円（固定資産税、管理手数料など）
• 表面利回り：76.8万円 ÷ 50万円 × 100 ＝ 6％
• 実質利回り：（76.8万円 － 20万円）÷ 50万円 × 100 ＝ 6％

※初期費用が極端に安いため利回りが高く見えますが、手取り年収（利益）は約56万円です。土地の評価額が高いエリアでは固定資産税が上がり、手取りはさらに減ります。

ケース2：駅徒歩5分の土地でコインパーキングを経営する場合

（都心近郊、アスファルト舗装、精算機設置、収容台数5台）

• 初期費用：300万円（舗装・機器一式）
• 売上想定：月20万円（1台あたり4万円）
• 年間収入：20万円 × 12ヶ月 ＝ 240万円
• 年間ランニングコスト：80万円（固定資産税、保守メンテ、電気代、集金代行）
• 表面利回り：240万円 ÷ 300万円 × 100 ＝ 80％
• 実質利回り：（240万円 － 80万円）÷ 300万円 × 100 ＝ 3％

手取り年収（利益）は160万円となります。初期投資回収後も安定して稼働すれば、資産形成として非常に優秀です。

利回りが低い？収益性を最大化して失敗を防ぐ4つの戦略

「思ったより利回りが低い」「赤字にはしたくない」という方のために、プロが実践する収益改善とリスク回避の戦略を紹介します。

1. 業者への「管理委託料」を見直してコスト削減

管理会社によって、委託手数料やサービス内容は様々です。「清掃は自分で行う」「集金だけ任せる」など、委託範囲を見直すことでランニングコストを削減できます。複数の会社を比較検討することが大切です。

2. 「一括借り上げ（サブリース）」で安定収益を確保する

「一括借り上げ」とは、運営会社に土地を貸し出し、毎月定額の賃料を受け取る方式です。

運営会社が初期費用や運営コストを負担するケースが多く、オーナー様は「初期投資ゼロ」で始められることもあります。

空車リスクを負う必要がないため、利回りの爆発力はありませんが、**「失敗したくない」「安定した手取りが欲しい」**という方には最適な選択肢です。

3. 自販機やバイク置き場の設置でデッドスペースを活用

車を停めるには狭い「変形地」や「端のスペース」も無駄にしてはいけません。自動販売機を設置したり、バイク専用区画を作ったりすることで、プラスアルファの収益を生み出し、全体の利回りを押し上げることが可能です。

4. 必ず「プロの査定」を受けて市場調査を行う

駐車場経営の失敗原因の多くは、「需要の読み間違い」です。

「この辺りは車が多いから大丈夫だろう」という感覚だけで始めるのは危険です。

周辺の駐車場の料金相場、稼働率、将来の都市計画などを踏まえた、精度の高い市場調査が不可欠です。

駐車場経営の利回りでお悩みなら、まずは無料見積もりから

駐車場経営は、土地の広さや形、立地条件によって最適なプランが異なります。「自分の土地ではどのくらいの利回りが期待できるのか？」を知るためには、一度専門家のシミュレーションを受けることをおすすめします。

複数のプランを比較することが成功への近道

1社だけの提案で決めるのではなく、複数の運営会社から見積もりと収支計画（シミュレーション）を取り寄せ、**「初期費用」「ランニングコスト」「想定利回り」**を比較してください。

そうすることで、あなたの土地のポテンシャルを最大限に引き出すパートナーが見つかるはずです。

まとめ

駐車場経営は、事前のシミュレーションと戦略次第で、安定した不労所得を得られる有効な土地活用法です。まずは一括見積もりなどを活用し、プロの知見を借りながら、あなたに最適な経営プランを見つけ出してください。