こんにちは！駐車場経営マガジンです！

「最近、外国人観光客が増えて街が賑やかになったけれど、駐車場の管理が大変になった…」

「観光シーズンは満車でお断りするほどなのに、オフシーズンになると閑古鳥が鳴いてしまう…」

観光地やその周辺エリアで駐車場を経営されているオーナー様、あるいはこれから土地活用として駐車場経営を検討されている皆様、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか？

今、日本国内ではインバウンド（訪日外国人旅行者）需要のV字回復に伴い、観光地の駐車場事情が劇的に変化しています。観光庁の統計や各種報道にもある通り、訪日客数はコロナ禍前の水準に戻りつつあり、国内旅行の消費額も増加傾向にあります。

しかし、駐車場オーナー様にとって、これは単に「車が増えて儲かる」という単純な話ではありません。 地域による需要の偏り、深刻な「繁忙期・閑散期のギャップ」、そしてレンタカー利用の増加に伴うマナー違反や近隣トラブルなど、新たな課題も浮き彫りになっています。

そこで本記事では、日本の観光・インバウンド需要における駐車場トレンドを、プロの視点で徹底解説します。

・地方と都市部で異なる駐車場需要の実態とリスク

・オーナー様を悩ませる「季節変動」への具体的な対策

・不正駐車や渋滞問題に対する行政の動きと、民間ができる自衛策

・これからの観光地で「勝てる」駐車場経営の戦略

これらを知ることで、一時的なブームに流されず、長期的に安定した収益を生み出すためのヒントが得られるはずです。ぜひ最後までお読みいただき、貴方の駐車場経営にお役立てください。

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日本の観光・インバウンド復活がもたらす駐車場需要の現在地

まずは、市場環境の大きな変化を正しく把握しましょう。ニュースでは「観光公害（オーバーツーリズム）」という言葉も聞かれますが、駐車場需要においてはどのような現象が起きているのでしょうか。

インバウンド効果で高まるレンタカー・マイカー移動の需要

かつてのインバウンド需要といえば、大型バスによる団体旅行が主流でした。しかし、近年のトレンドは大きく変化しています。 個人旅行（FIT：Foreign Independent Tour）の割合が増加し、「自分たちのペースで日本を巡りたい」というニーズから、レンタカーを利用する外国人が急増しています。

特に、公共交通機関の接続が不便な地方の絶景スポットや、隠れた名所を巡るためには車が不可欠です。国土交通省やレンタカー協会のデータを見ても、主要空港や新幹線駅からのレンタカー貸出実績は右肩上がりです。 これに加え、国内旅行者（日本人）のマイカー移動回帰も重なり、観光地周辺では過去に例を見ないほどの「車両流入」が発生しています。

これは駐車場オーナーにとっては大きなチャンスですが、同時に「不慣れな運転によるトラブル」や「日本の交通ルール（駐車ルール）を知らないことによる不正駐車」のリスクが高まっていることも意味します。

観光地における「駐車場不足」と「過剰」の二極化問題

ここで注意が必要なのは、すべての駐車場が潤っているわけではない、という点です。 観光地の駐車場需要は、極端な「二極化」が進んでいます。

• 人気観光地・スポット周辺（不足）：

京都、鎌倉、富士山周辺などの人気エリアでは、慢性的な駐車場不足が発生しています。既存のコインパーキングは常に満車で、「空き待ち」の車列が交通渋滞を引き起こす事態となっています。ここでは「いかに多くの車を効率よくさばくか（回転率）」が経営の鍵となります。

• 二次交通が未整備な地方・通過点（過剰）：

一方で、観光ルートから少し外れたエリアや、滞在時間が極端に短いスポット周辺では、整備した駐車場が埋まらない「過剰」の状態も見受けられます。「観光地だから駐車場を作れば儲かる」という安易な考えは危険です。その土地が、観光客にとって「滞在する場所」なのか、「通過する場所」なのかを見極める必要があります。

【エリア別分析】地方観光地と都市部観光地の駐車場需要の差

駐車場経営の戦略は、立地（エリア）によって180度異なります。ご自身の所有地がどちらに当てはまるか、確認しながら読み進めてください。

都市部（東京・京都・大阪など）：地価高騰とスペース不足の戦い

都市部の観光地における最大の課題は、「圧倒的なスペース不足」と「地価高騰」です。

インバウンド需要の回復により、ホテル用地や商業施設としての土地需要も高まっており、平面駐車場として土地を維持することが税制面・収益面で難しくなっています。 都市部で駐車場経営を行う場合、限られた土地で最大限の収益を上げるために、以下の視点が求められます。

立体化の検討： 機械式駐車場や立体駐車場による収容台数の増加。

高単価・高回転戦略： 短時間利用の観光客をターゲットにし、周辺相場を見極めた強気の料金設定。

提携戦略： 近隣のホテルや商業施設と提携し、安定的な稼働を確保する。

都市部では、多少料金が高くても「確実に駐めたい・探す手間を省きたい」というニーズが強いため、付加価値（予約可、セキュリティ万全など）を提供できれば高収益が期待できます。

地方観光地：アクセス集中による局所的な渋滞とインフラの限界

一方、地方観光地（温泉街、自然公園、スキー場など）では、土地の広さはあっても「アクセスルートの脆弱性」が課題となります。

特定の日時（連休の中日など）に車が集中すると、駐車場に入るためだけの渋滞が数キロにわたって発生します。地方の観光地では「道の駅」や「無料の公共駐車場」が競合となるケースが多いですが、繁忙期にはこれらがパンク（キャパシティオーバー）します。

地方での駐車場経営のポイントは、「公式駐車場が満車になった時の受け皿」としての機能をどう果たすか、あるいは「目的地までのラストワンマイル」をどう埋めるかです。単純なコインパーキング運営だけでなく、観光協会と連携した臨時駐車場の運営なども視野に入れる必要があります。

オーナー最大の悩み！「観光シーズンごとの需要変動」とその実態

観光地の駐車場経営において、最も頭を悩ませるのが「ボラティリティ（変動幅）の大きさ」です。月極駐車場とは異なり、コインパーキング等の時間貸し駐車場は、季節要因をダイレクトに受けます。

繁忙期（GW・紅葉・桜・夏季）の機会損失リスク

ゴールデンウィーク、夏休み、紅葉シーズンなどの繁忙期には、需要が供給を遥かに上回ります。 この時期のオーナー様の悩みは、「満車でお客様をお断りしなければならない（機会損失）」ことと、「周辺道路への渋滞波及によるクレーム」です。

本来ならもっと収益を上げられるはずなのに、物理的な台数制限で頭打ちになってしまう。さらに、入りきれない車が路上駐車をし、近隣住民から苦情が来る――。これは、収益面でも精神面でも大きなストレスとなります。

閑散期の稼働率低下と固定費の圧迫

逆に、オフシーズンや平日は、観光客が激減します。 特に地方の観光地では、冬場や梅雨時期に稼働率が10%を切ることも珍しくありません。しかし、機器のメンテナンス費用、電気代などのランニングコストは、稼働率に関わらず発生します。

「年間を通して見ればトントン（収支均衡）だが、月ごとのキャッシュフローが不安定」というのは、観光地駐車場によくある経営課題です。 この「繁忙期のピークをどう最大化し、閑散期のボトムをどう底上げするか」が、プロのアドバイスが必要な領域となります。

深刻化する路上駐車・不正駐車・渋滞問題と対策の最前線

インバウンド増加に伴い、マナーやルールの違いによるトラブルも顕在化しています。行政の資料やニュースでも度々取り上げられる問題について、オーナーとして知っておくべきリスクと対策を解説します。

近隣トラブルの元凶「不正駐車」の実態と行政の対応

観光地において深刻なのが、私有地への無断駐車や路上駐車です。 「少しの時間なら大丈夫だろう」「コインパーキングが満車だから仕方ない」といった心理に加え、訪日外国人の中には日本の駐車禁止区分を理解していないケースもあります。

行政（警察・国土交通省）も、重点的な取り締まりや、「迷惑駐車追放キャンペーン」などの啓発を行っていますが、イタチごっこの状態が続いています。 また、最近では観光公害対策として、特定のエリアへの車両乗り入れ規制（パークアンドライドの強制化など）を行う自治体も増えてきました。オーナー様は、こうした地域の交通規制情報を常にキャッチアップしておく必要があります。

駐車場業者が導入すべきハード・ソフト両面の対策

ご自身の駐車場内、あるいは出入り口付近でのトラブルを防ぐために、以下のような対策が有効です。

・ハード面の対策（物理的防止）：

フラップ板（ロック板）の設置はもちろん、不正出庫を防ぐ監視カメラの導入。

多言語対応の看板設置（英語、中国語、韓国語など）。特に「前向き駐車」「アイドリングストップ」などのルールは図解で示すことが重要です。

満空表示灯を道路から見えやすい位置に設置し、無用な進入（うろつき運転）を防ぐ。

・ソフト面の対策（運用）：

繁忙期の警備員配置。誘導員がいるだけで、不正駐車や場内事故は劇的に減ります。

警察への通報体制の確立。

【対策編】観光地の駐車場経営を成功させる具体的な戦略

ここまでは課題を中心に見てきましたが、ここからは「どうすれば解決し、収益を上げられるか」という具体的な戦略を、SEOコンサルタントの視点で提案します。

1. ダイナミックプライシング（変動料金制）の導入で収益最大化

最も効果的なのは、「需要に応じて料金を変える（ダイナミックプライシング）」ことです。

繁忙期（特別日）：

料金を相場より高く設定します。これにより、収益性が高まるだけでなく、「長時間駐車」を抑制し、回転率を高める効果があります。「高くても駐めたい」という層にターゲットを絞るのです。

閑散期（平日・オフシーズン）：

逆に料金を大幅に下げ、「最大料金」を設定します。これにより、観光客だけでなく、地元の買い物客やビジネス利用を取り込み、稼働率の底上げを図ります。

2. 事前予約システムの導入で「うろつき運転」と渋滞を抑制

「akippa」や「軒先パーキング」などの駐車場予約アプリ・シェアリングサービスに登録することも有効な手段です。

ユーザーのメリット： 「確実に駐められる」という安心感があるため、現地で駐車場を探して走り回る必要がありません。

オーナーのメリット： 事前に収益が確定します。また、予約システム経由であれば、ユーザー情報（クレジットカード情報など）が登録されているため、不正駐車のリスクも低減します。

特にインバウンド客は、事前にネットで情報を調べ、予約できるサービスを好む傾向にあります。

3. パークアンドライドの活用と地域連携

もし、所有地が観光の中心部から少し離れている場合、それを逆手に取った「パークアンドライド」の拠点として活用する戦略があります。自治体や観光協会と連携し、「ここに車を停めて、バスやレンタサイクルで観光地へ向かう」という動線を作るのです。 これにより、中心部の渋滞緩和に貢献できるため、自治体からの補助金や協力が得られるケースもあります。「地域貢献」と「収益」を両立させる、これからの時代のモデルと言えるでしょう。

まとめ：変化する観光需要に対応し、選ばれる駐車場へ

日本の観光・インバウンド需要は今後も拡大が見込まれますが、駐車場経営を取り巻く環境は、より複雑化・高度化しています。

市場の理解： 訪日客のレンタカー利用増と、エリアによる需要の二極化を知る。

変動への対応： 繁忙期・閑散期の波を、ダイナミックプライシングや予約システムで平準化する。

リスク管理： 不正駐車対策を徹底し、多言語対応などでインバウンドを受け入れる体制を整える。

これからの駐車場経営は、「土地があれば儲かる」時代から、「データと戦略に基づいて運営する」時代へとシフトしています。

「自分の土地は都市部型・地方型どちらの戦略が合うのか？」 「ダイナミックプライシングの適切な料金設定がわからない」 「インバウンド対応の看板や機器導入について相談したい」

とお考えのオーナー様は、ぜひ一度、駐車場経営の専門と一度お気軽にご相談してください。 現状のデータを分析し、あなたの土地に最適な「稼げる駐車場プラン」を設計することが、成功への近道です。