こんにちは！駐車場経営マガジンです！

「親から相続した土地、とりあえず駐車場にでもしておこうかな」

「アパート経営のような多額の借金リスクはないし、駐車場なら絶対に失敗しないでしょ？」

もし、あなたが今このように考えているなら、少しだけ立ち止まってください。

確かに駐車場経営は、初期費用が比較的安く、転用もしやすいため、土地活用の初心者にとって魅力的な選択肢です。

しかし、ネット検索で「駐車場経営 やめたほうがいい」「駐車場経営 失敗」といったネガティブなキーワードが出てくるのには、明確な理由があります。

「土地さえあれば勝手に儲かる」という軽い気持ちで始めると、想定していたよりも稼働率が上がらず赤字になったり、驚くような税金の請求が来て手残りがなくなったりと、準備不足による「失敗」に直面するケースが後を絶ちません。

ですが、安心してください。駐車場経営の失敗には、ある程度の決まった「パターン」があります。これらを事前に知り、適切な対策を打つことで、リスクは限りなくゼロに近づけることができます。

この記事では、月極駐車場経営で実際によくある7つの失敗事例とその原因を包み隠さず解説します。さらに、昨今のトレンドであるEV（電気自動車）やインバウンド需要を取り込んだ「これからの成功戦略」についてもご紹介します。

転ばぬ先の杖として、ぜひ最後までお読みいただき、堅実な資産運用の第一歩としてください。

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1. なぜ「駐車場経営はやめたほうがいい」と言われるのか？その構造的理由

具体的な事例に入る前に、そもそもなぜ「やめたほうがいい」という極端な意見が存在するのか、その構造的な背景を理解しておきましょう。

参入障壁が低く、競合が増えやすい

駐車場経営は、特別な資格や高度な技術、そして莫大な建設費が不要です。これはメリットである反面、「誰でも簡単に参入できる」ことを意味します。

あなたが駐車場をオープンした後、近隣に「より安く」「より広くて停めやすい」競合駐車場ができる可能性は常にあります。差別化が難しいビジネスモデルであるため、価格競争に巻き込まれやすいのです。

「節税効果」がアパート経営ほど高くない

土地活用において、アパートやマンションを建てると「住宅用地の特例」により固定資産税が大幅に減額されます。また、相続税評価額も圧縮されます。

しかし、駐車場（更地）は「住宅用地」とはみなされません。 そのため、固定資産税の優遇措置が受けられず、税負担が重くのしかかります。「思ったよりも税金が高くて利益が残らない」という声が多いのはこのためです。

2. 【事例編】月極駐車場経営でよくある失敗事例7選

それでは、実際にどのような失敗が起きているのか。先輩オーナーたちが経験した「よくある失敗事例」を7つ紹介します。これらは他人事ではありません。

事例1：想定よりも契約が決まらない（リサーチ不足）

「駅まで徒歩10分だし、住宅街だから需要はあるだろう」と安易にオープンしたが、半年経っても半分以上が空車のまま…というケースです。

実はそのエリアでは「一家に一台分の車庫付き戸建て」が多く、外部の月極駐車場を借りる人が少なかった、あるいは近隣にもっと安い競合が存在していた、というパターンです。

事例2：固定資産税が高く、収支がマイナスに（税金知識の欠如）

実家を取り壊して駐車場にしたところ、翌年から固定資産税が約6倍に跳ね上がってしまった事例です。

前述の通り、建物を取り壊して更地（駐車場）にすると、「住宅用地の特例（固定資産税が最大1/6になる制度）」が適用外となります。毎月の駐車料金収入よりも、増額した税金の方が高くつき、やればやるほど赤字になる「負動産」化してしまう最悪のパターンです。

事例3：遠方管理でトラブル対応ができずクレーム殺到

相続した土地が自宅から離れており、「たまに見に行けばいいだろう」と自主管理を選択。しかし、無断駐車やゴミの不法投棄、利用者同士の事故などのトラブルが発生した際にすぐに駆けつけられず、利用者からの信頼を失い、解約が相次いでしまいました。

事例4：周辺にコインパーキングができ、価格競争で敗北

月極駐車場として運営していたが、すぐ近くに大手のコインパーキング（時間貸し）がオープン。そのコインパーキングが「夜間月極」や「平日限定パス」などの柔軟なプランを格安で打ち出したため、そちらに利用者を奪われてしまった事例です。

事例5：滞納者への対応で精神的に疲弊

契約者の銀行口座残高不足で引き落としができず、督促の電話をしても繋がらない。内容証明郵便を送っても無視される…。

わずか数万円の賃料回収のために多大な時間とストレスがかかり、「こんなに大変ならやらなければよかった」と後悔するオーナーは少なくありません。

事例6：土地の形状が悪く、事故が多発して解約

「ギリギリ詰めれば10台入る」と欲張って区画割りをした結果、車路が狭くなり、利用者が駐車するたびに切り返しに苦労するように。結果、場内での接触事故が多発したり、「停めにくい」という理由で敬遠され、結局広い競合駐車場に客が流れてしまいました。

事例7：時代の変化に取り残され、徐々に空車が増加

これは現在進行形で増えている事例です。「ただ車を置けるだけ」の古いタイプの駐車場で、照明が暗く防犯面で不安があったり、サイズが今の大型車（SUVなど）に対応していなかったりして、選ばれなくなってきているパターンです。

特に最近はEV（電気自動車）ユーザーが増えていますが、充電設備がないために候補から外されるケースも出始めています。

3. 【原因編】失敗するオーナーに共通する3つの見落とし

上記の7つの事例には、共通する根本的な原因があります。

①「土地があるから」だけで始めてしまい、市場調査をしていない

「土地があるから駐車場をやる」というのは出発点としては良いですが、「そこに駐車場の需要があるか」は別問題です。

ビジネスである以上、プロダクトアウト（売り手都合）ではなく、マーケットイン（顧客視点）での判断が不可欠です。

② 利回り計算が「皮算用」になっている

「満車になれば月〇〇万円入る」という、常に満車であることを前提とした甘いシミュレーションしかしていないケースです。

実際には、空車期間、仲介手数料、修繕費、そして税金が発生します。これらを差し引いた「実質利回り」を計算していないことが失敗の原因です。

③ 管理方法の選択ミス（コスト削減の勘違い）

「管理委託手数料（賃料の5〜10%）がもったいない」という理由だけで自主管理を選び、結果としてトラブル対応に追われたり、集客力が弱くて空車が埋まらなかったりすることです。

プロに任せるコストを「経費」ではなく「安心と集客への投資」と捉えられるかが分かれ道です。

4. 【解決編】失敗リスクを回避し、収益を安定させるための対策

では、どうすればこれらの失敗を防げるのでしょうか？具体的な対策を3つ提示します。

対策1：徹底的な周辺市場調査と競合分析を行う

まず、半径300m〜500m以内の競合駐車場の「料金」「空き状況」「設備（舗装か砂利か）」を徹底的にリサーチしましょう。

もし周辺に「空車あり」の看板が多ければ、そのエリアは供給過多かもしれません。逆に、どこも満車であればチャンスです。ご自身の足で稼いだ情報は、どんなネット情報よりも確実です。

対策2：税金まで含めた厳しめの収支計画を立てる

収支シミュレーションを行う際は、以下の条件で「厳しめ」に計算してください。

• 稼働率： 70〜80%程度で見積もる（常に満車とは考えない）
• 経費： 固定資産税（更地評価）、都市計画税、管理委託料、清掃費を入れる

これで利益が出るなら、GOサインが出せます。もしトントンか赤字なら、駐車場以外の活用法（売却やトランクルームなど）を検討すべきです。

対策3：一括借り上げ（サブリース）で空車リスクをヘッジする

「空車リスク」や「滞納トラブル」を完全にゼロにしたいなら、サブリース（一括借り上げ）を検討しましょう。

運営会社に土地を貸し出し、毎月定額の賃料を受け取る方式です。収益性は自主管理よりも低くなりますが、空車が出ても収入が変わらないため、安定性を最優先する方には最適な選択肢です。

5. 【最新トレンド】時代の変化に対応できないと失敗する？EV・インバウンド戦略

これからの駐車場経営は、「ただ土地を貸す」だけでは生き残れない時代になりつつあります。

「事例7」で触れたように、時代の変化に対応することで、競合との差別化を図り、失敗を防ぐことができます。

2035年問題を見据えた「EV充電設備」という付加価値

政府は2035年までに新車販売をすべて電動車にする目標を掲げています。

しかし、マンション住まいの方など、自宅に充電設備を設置できない「充電難民」のEVユーザーは意外と多いのです。

月極駐車場に「EV充電スタンド」を設置することで、以下のメリットが生まれます。

1. 差別化: 周辺の競合駐車場にはない強力な「選ばれる理由」になります。
2. 賃料アップ: 充電設備付き区画として、相場より高い賃料設定が可能になります。
3. 補助金: 今なら国や自治体からの補助金を利用して、低コストで導入できます。

将来的に「充電器がない駐車場は選ばれない」という時代が来る前に、先行投資として検討する価値は十分にあります。

立地によっては「インバウンド需要」を取り込む柔軟性も

もしあなたの土地が観光地やイベント会場、空港などに近い場合、月極契約で埋まらない区画を「一時貸し」に転用するのも有効です。

訪日外国人（インバウンド）のレンタカー利用が増加していますが、彼らは慣れない土地で駐車場を探すのに苦労しています。

「予約制駐車場アプリ」などに登録し、英語対応などのインバウンド対策を行うことで、月極相場以上の収益を上げられる可能性があります。

固定概念にとらわれず、柔軟にターゲットを変えることが、失敗しない経営のコツです。

6. 成功への最短ルートは「信頼できるパートナー」を見つけること

ここまで失敗事例と対策をお伝えしましたが、駐車場経営の成否を分ける最大の要因は「パートナー（管理会社・施工会社）選び」にあります。

• その土地の適正賃料を正確に査定できるか？
• 税金のことまで親身に相談に乗ってくれるか？
• EV充電器の設置など、最新の提案ができるか？

自分一人ですべてのリスクを回避し、市場調査を行い、トラブル対応をするのは限界があります。

「失敗したくない」と強く願うのであれば、まずは実績豊富な専門家に相談し、「あなたの土地専用の収支プラン」を作成してもらうことから始めましょう。

プロの目線で「この土地は駐車場に向かない（失敗する可能性が高い）」と正直に言ってくれる業者こそ、信頼できるパートナーです。

7. まとめ

今回は、駐車場経営の失敗事例とその対策について解説しました。

• 失敗事例： 空車が埋まらない、税金で赤字、近隣トラブル、価格競争など
• 原因： リサーチ不足、甘い収支計画、管理の不備
• 対策： 競合調査の徹底、厳しめのシミュレーション、サブリースの検討
• 将来性： EV充電設備やインバウンド対応で差別化を図る

「駐車場経営はやめたほうがいい」という言葉は、準備不足で始めた人たちの後悔の言葉です。

しっかりとリスクを把握し、対策を講じれば、これほど手堅く、将来性のある土地活用はありません。

あなたの大切な土地を、負動産ではなく「富動産」にするために。

まずは専門家への相談という第一歩を踏み出してみませんか？