「駐車場経営は儲からない」は本当？原因と収益を上げる5つの対策をプロが解説
こんにちは！駐車場経営マガジン編集部です！
「駐車場経営は儲からない」
——ネットで調べると、こんな声がたくさん出てきますよね。
これから駐車場経営を始めようとしている方にとっては不安になる言葉ですし、すでに経営中の方なら「やっぱりそうなのか…」と感じてしまうかもしれません。
しかし結論から言えば、駐車場経営が一律に儲からないわけではありません。 儲からないケースには、ほぼ共通した「原因」があります。
この記事では、「駐車場経営が儲からない」と言われる具体的な原因を5つに整理し、それぞれの対策を解説します。「自分の駐車場はなぜ収益が伸びないのか」「これから始めて大丈夫なのか」——そうした疑問を解消できる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
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目次
１. 駐車場経営は本当に「儲からない」のか？
◆ 駐車場経営の年収・利回りの実態
まず、駐車場経営の収益がどの程度なのかを確認しましょう。
駐車場経営の年収は平均で200万〜500万円程度とされています。アパートやマンション経営と比べると控えめな数字に見えるかもしれません。しかしこの金額は、立地・規模・運営方式によって大きく変動します。
収益性を判断する指標として、利回りの考え方も押さえておきましょう。
● 表面利回り＝年間収入 ÷ 総投資額 × 100
● 実質利回り＝（年間収入 − 諸費用）÷ 総投資額 × 100
特に重要なのは実質利回りです。固定資産税や維持費などのランニングコストを差し引いた上で、本当に利益が出ているかを確認する必要があります。
◆ 儲からない」と感じる方々に共通する原因がある
駐車場経営で思うような収益を得られていない方には、いくつかの共通パターンがあります。
逆に言えば、原因が分かれば改善の余地があるということです。
次の章で、その原因を具体的に見ていきましょう。
２. 駐車場経営が「儲からない」５つの原因
原因① 立地選びの失敗・需要の内エリアではじめてしまう
駐車場経営が儲からない最大の原因は、立地と需要のミスマッチです。駐車場ビジネスは立地条件に大きく依存しています。需要が少ないエリアでは、いくら設備を整えても稼働率が上がらず、収益は伸び悩みます。
例えば、月極駐車場で1台の空きが1年間続いた場合、月額1万円として年間12万円の機会損失が発生します。複数台が空いたままであれば、損失はさらに膨らみます。
また、近隣の商業施設の撤退や競合駐車場の新設など、経営開始後に周辺環境が変化するリスクも見落とされがちなポイントです。
原因② 料金設定のミスマッチ
周辺相場を調査せずに料金を設定してしまうことも、よくある失敗パターンです。
相場より高すぎれば利用者に敬遠され、安すぎれば稼働率が上がっても十分な利益が確保できません。特にコインパーキングでは、近隣の競合と比較されやすいため、適切な価格帯の見極めが収益を左右します。
原因③ 固定資産税の負担増を見落としている
土地活用として駐車場を検討する際、最も見落とされやすいのが固定資産税の増加です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されています。しかし住宅を解体して駐車場にすると、この特例が外れるため、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるケースがあります。
具体的な計算例を見てみましょう。評価額1,200万円の土地の場合、住宅用地の特例適用時は年額28,000円ですが、駐車場（更地扱い）になると年額168,000円になります。年間14万円もの差額は、駐車場の収益を大きく圧迫します。
また、小規模住宅用地（200㎡以下）では固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3に減額される仕組みが解説されており、駐車場はこの恩恵を受けられない点も指摘されています。
原因④ 初期投資・維持費の見積もりが甘い
「駐車場は初期費用が安い」というイメージがありますが、コインパーキングの場合は一定の投資が必要です。
10台規模のコインパーキングの初期費用の目安は以下のとおりです。
● 舗装工事：200万～400万円
● 機器設置費（積算機・ロック板など）：300万～800万円
● 合計費用：500万円超
さらに、機器の耐用年数は7〜10年とされており、一定期間ごとに再投資が必要になります。アスファルト舗装のコストとして1㎡あたり4,000〜5,000円が目安です。
こうしたコストを事前に計算せず「安く始められるだろう」と見込んでしまうと、想定外の支出で赤字に転落するリスクがあります。
原因⑤ 管理の手間とトラブル対応も軽視している
駐車場経営は「土地を貸すだけ」のように見えますが、実際にはさまざまな管理業務が発生します。
データによると、精算機の管理や電気代、清掃、防犯設備の維持、定期的なライン引き直しといったランニングコストが利益を圧迫する要因になります。さらに、無断駐車や設備故障、防犯カメラの不具合といったトラブルへの対応が遅れると、利用者離れを招き、稼働率が低下していきます。
３. 駐車場経営の収益を改善する5つの対策
原因が分かったところで、具体的な改善策を見ていきましょう。
▶対策① 立地調査を徹底する——需要とのマッチングが最優先
駐車場経営で最も重要なのは、立地と駐車場タイプのマッチングです。
駅や商業施設の近くなど短時間利用が多いエリアではコインパーキング、住宅街やオフィス街など長時間利用が中心のエリアでは月極駐車場が適しています。開業前にGoogleマップで周辺の競合状況を確認したり、現地で時間帯ごとの交通量や駐車需要を調査したりすることで、失敗のリスクを大幅に下げることができます。
▶対策② 周辺相場に合わせた料金設定と定期的な見直し
料金は「一度決めて終わり」ではありません。近隣の競合駐車場の料金を定期的に調査し、自分の駐車場の稼働率と照らし合わせながら柔軟に調整することが重要です。稼働率が低い場合は料金の引き下げを検討し、逆に常に満車状態であれば、適正な値上げで収益を最大化できる可能性があります。
▶対策③ 税金・コストを含めた収支計画を事前に作成する
駐車場経営の判断は、実質利回りで行いましょう。
実質利回り ＝（年間収入 − 諸費用）÷ 総投資額 × 100
固定資産税・都市計画税・維持管理費・修繕積立を含めた年間の損益計画を事前に作成することで、「始めてあら赤字に気づく」という事態を防げます。特に住宅を解体して駐車場にする場合は、固定資産税の増加分を必ず織り込んでください。
▶対策④ 運営方式を見直す――自主管理・管理委託・一括借り上げの比較
駐車場の運営方式は大きく3つあります。それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った方式を選ぶことが収益改善のカギです。
自主管理は、手数料がかからない分、利回りは最も高くなります。ただし、清掃・集金・トラブル対応などすべてを自分で行う必要があり、時間的な負担が大きくなります。
管理委託は、運営会社に管理業務を任せる方法です。コインパーキング運営の専門業者によると、手数料は収入の10〜15%程度です。管理の手間は減りますが、空車時にも管理委託料の支払いが続く点には注意が必要です。
一括借り上げは、運営会社が土地を借り上げ、稼働率に関わらず毎月固定の賃料をオーナーに支払う方式です。
▶対策⑤ 管理品質を高めて稼働率を維持する
稼働率の違いが収益に与える影響は非常に大きいものです。
例えば、10台のコインパーキングで1日2,000円の利用を見込んだ場合の月収は以下のとおりです。
● 稼働率100%：月収約60万円
● 稼働率70%：月収約42万円
● 稼働率50%：月収約30万円
稼働率を100%から70%に落とすだけで、月に18万円もの差が生まれます。清掃の徹底、設備の迅速なメンテナンス、防犯対策の強化といった日常的な管理品質の向上が、稼働率の維持——ひいては収益の維持に直結します。
４. 駐車場経営をやめたいと感じたら――判断のポイント
「思ったより収益が出ない」「このまま続けるべきか分からない」——そう感じている方は、まず以下の3点を確認してみてください。
- 立地：周辺の需要は本当にないのか、それとも駐車場のタイプ（月極/コインパーキング）があっていないだけか
- 料金：周辺相場と比べて適正か、最後に見直したのはいつか
- 管理方式：自主管理の負担が原因なら、管理委託や一括借り上げへの切り替えで改善できないか
これらを見直すだけで、収益が改善するケースは少なくありません。
ただし、ご自身だけで判断が難しい場合は、駐車場経営の専門家に相談することをおすすめします。土地の条件や周辺環境を踏まえた収支シミュレーションを行うことで、「続けるべきか」「やめるべきか」をデータに基づいて判断できるようになります。
まとめ. 駐車場経営は「正しいやり方」で収益化できる
「駐車場経営は儲からない」と言われる背景には、明確が原因があります。本記事で開設した５つの原因と対策を改めて整理します。
原因を正しく把握し、一つずつ対策を打てば、駐車場経営の収益は改善できます。
「自分の土地ではどうだろう？」
と少しでも思われた方は、まずは無料相談で収支シミュレーションを試してみてください。専門家が土地の条件に合わせた具体的な改善プランをご提案いたします。
監修者情報
- 「駐車場経営マガジン」は、土地活用やコインパーキング経営に関する最新情報を発信する専門メディアです。
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これから駐車場経営を始める方はもちろん、すでに運営中で「収益を改善したい」「管理会社の見直しを検討している」という方にも役立つ実践的な情報をお届けしています。
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