こんにちは！駐車場経営マガジンです！

所有している土地の活用方法として駐車場経営を検討しているけれど、「駐車場経営は儲からない」という噂を耳にして、一歩踏み出せずに不安に感じていませんか？多くの方が、その収益性やリスクについて確かな情報を求めているのが現状です。

この記事では、なぜ駐車場経営が「儲からない」と言われるのか、その具体的な理由を深掘りするところから始めます。そして、実際には多くのメリットが存在すること、知っておくべきデメリット、さらには駐車場経営で成功を掴むための秘訣まで、土地オーナー様が抱えるあらゆる疑問を徹底的に解説します。

この記事を読めば、駐車場経営のリアルな収益性や、あなたがお持ちの土地に最適な経営スタイルが何なのかが明確になります。成功事例と失敗事例から、具体的なイメージを掴むこともできるでしょう。

遊休土地の活用方法でお困りの方、駐車場経営のリスクとリターンを正しく理解した上で判断したい方は、ぜひ最後までじっくりと読んでみてください！

「駐車場経営は儲からない」と言われる5つの理由【土地オーナー必見】

「駐車場経営は儲からない」という言葉が一人歩きしていますが、それには明確な理由が存在します。この噂の真相を知ることが、成功への第一歩です。ここでは、なぜそのように言われるのか、具体的な5つの理由を解説します。これらのポイントを事前に理解することで、土地オーナー様は適切な対策を講じることができます。

初期投資がかかる場合がある

駐車場経営を始めるにあたり、初期投資が全くかからないわけではありません。特にコインパーキングの場合、精算機やロック板、照明、看板などの設備投資が必要です。さらに、土地の信頼性を高め、利用しやすくするためにはアスファルト舗装が望ましく、その費用は1台あたり3万円～10万円程度かかることもあります。

収益性が土地の立地に大きく左右される

駐車場経営の収益は、その土地の立地に9割がた依存すると言っても過言ではありません。駅前や繁華街、商業施設の近くなど、駐車場の需要が高いエリアでは高収益が期待できます。しかし、周辺に目立った施設がない住宅街や、車の往来が少ない場所では、利用者が伸び悩み、収益を上げることが非常に難しくなります。立地選びの失敗が、「儲からない」という結果に直結してしまうのです。

税金対策をしないと手残りが少なくなる

駐車場経営で得た利益は不動産所得として課税対象になります。また、土地を駐車場として利用する場合、アパートやマンション経営とは異なり、固定資産税の住宅用地特例が適用されません。つまり、更地と同じ高い税率の固定資産税が課せられることになります。これらの税金負担を考慮せずに収支計画を立ててしまうと、思った以上に手元に残る利益が少なくなり、「儲からない」と感じてしまうのです。

競合の出現による価格競争

駐車場経営は比較的参入障壁が低いため、儲かると分かれば周辺に競合となる駐車場が次々と現れる可能性があります。競合が増えれば、利用者を獲得するために値下げ競争に陥りがちです。一度料金を下げてしまうと、収益性が悪化し、元の価格に戻すのは容易ではありません。この価格競争のリスクが、安定した収益確保を難しくさせ、「儲からない」というイメージに繋がっています。

管理の手間やコストがかかる

駐車場経営は放置しておけば収益が上がるわけではありません。定期的な清掃や場内の見回り、設備のメンテナンス、利用者からのクレーム対応など、日常的な管理業務が発生します。これらの管理を専門の管理会社に委託すると、売上の5%〜10%程度の委託料がかかります。自分で管理するにせよ、委託するにせよ、こうした手間やランニングコストが継続的に発生することも、「儲からない」と言われる理由の一つです。

「儲からない」は嘘？土地オーナーが知るべき駐車場経営のメリット

「儲からない」という側面ばかりが強調されがちですが、駐車場経営には他の土地活用にはない、土地オーナーにとって魅力的なメリットが数多く存在します。デメリットだけでなく、これらのメリットを正しく理解することで、駐車場経営が非常に有効な選択肢であることが分かります。ここでは、駐車場経営が持つ大きな可能性について解説します。

初期費用を抑えて始められる

駐車場経営の最大のメリットの一つは、他の土地活用と比較して初期費用を大幅に抑えられる点です。例えばアパートやマンションを建てる場合、数千万円から億単位の莫大な建築費用がかかります。しかし、駐車場経営であれば、土地を整地して砂利を敷くだけの月極駐車場なら数十万円から始めることも可能です。少ない自己資金でスタートできる手軽さは、土地オーナーにとって非常に大きな魅力と言えるでしょう。

アパート・マンション経営よりリスクが低い

建物を持たない駐車場経営は、アパート経営などに伴う様々なリスクを回避できます。例えば、地震や火災による建物の倒壊・焼失といった災害リスクがありません。また、入居者の孤独死や家賃滞納といった人的リスクも低減されます。多額の借入金を背負う必要も少ないため、経営がうまくいかなかった場合の金銭的なダメージも最小限に抑えることができるのです。

管理の手間が比較的少ない

駐車場経営は、入居者対応や建物の修繕が常に発生するアパート経営に比べて、管理の手間が格段に少ないのが特徴です。特に、運営のプロである管理会社に委託すれば、オーナー自身が行う業務はほとんどありません。清掃や集金、トラブル対応などを全て任せることができるため、本業が忙しい方や、不動産経営の知識がない方でも安心して始められる点は大きなメリットです。

狭小地や変形地でも活用できる

「建物は建てられないけれど、更地のままにしておくのはもったいない」そんな土地オーナーの悩みを解決できるのが駐車場経営です。家を建てるには狭すぎる土地（狭小地）や、いびつな形の土地（変形地）でも、車が1台か2台停められるスペースさえ確保できれば、駐車場として収益化することが可能です。土地の形状を選ばずに始められる柔軟性の高さは、駐車場経営ならではの強みです。

他の土地活用への転用がしやすい

駐車場経営は「暫定的な土地活用」としても非常に優れています。建物がないため、将来的にその土地を売却したくなった場合や、自宅を建てたくなった場合でも、スムーズに他の用途へ転用できます。月極駐車場であれば、契約者に解約を通知するだけで比較的短期間で更地に戻すことが可能です。この出口戦略の立てやすさが、長期的な視点で土地活用を考えるオーナーにとって安心材料となります。

もちろん良いことばかりではない！駐車場経営のデメリットも解説

多くのメリットがある一方で、駐車場経営には目を向けるべきデメリットも存在します。成功するためには、これらのマイナス面を事前にしっかりと把握し、対策を練っておくことが不可欠です。ここでは、土地オーナーが後悔しないために知っておくべき、駐車場経営の具体的なデメリットについて解説します。

収益性が高いとは言えない

駐車場経営は、アパートや商業ビル経営と比較すると、土地面積あたりの収益性は一般的に低い傾向にあります。車1台分のスペースから得られる月々の収益は、立地にもよりますが数万円程度が上限となることが多いです。そのため、大きな利益を追求したい場合には、物足りなさを感じるかもしれません。あくまでも、土地を遊ばせておくよりは良い、という「資産の有効活用」の観点で捉えることが重要です。

税金の優遇措置が少ない

前述の通り、駐車場は住宅用地ではないため、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができません。土地の評価額によっては、税負担が収益を圧迫するケースも考えられます。アパートなどを建てた場合に比べて最大で6倍もの固定資産税がかかる可能性があることを念頭に置かなければなりません。相続税対策としての効果も限定的であるため、節税目的での土地活用を考えている場合は注意が必要です。

土地の立地によっては収益が見込めない

駐車場経営の成否は、その土地のポテンシャル、つまり立地に大きく依存します。周辺に駐車場の需要を喚起するような施設がなかったり、公共交通機関が非常に発達していて車利用者が少なかったりするエリアでは、どれだけ立派な駐車場を作っても収益は見込めません。安易に「土地が余っているから」という理由だけで始めると、全く利用されずに初期費用さえ回収できないという事態に陥るリスクがあります。

トラブルが発生する可能性がある

駐車場は不特定多数の人が利用するため、様々なトラブルが発生する可能性があります。例えば、無断駐車や料金の踏み倒し、場内での接触事故、車上荒らしなどの犯罪、ゴミの不法投棄などが挙げられます。これらのトラブルに対応するためには、防犯カメラの設置や定期的な巡回が必要となり、その分のコストや手間がかかります。利用者間のトラブルにオーナーが巻き込まれるケースもゼロではありません。

月極 vs コインパーキング！あなたに合う駐車場経営はどっち？

駐車場経営には、大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つのスタイルがあります。どちらを選ぶかによって、初期費用や収益の安定性、管理の手間などが大きく異なります。ご自身の土地の特性や、経営にかけられる時間、目指す収益などを考慮して、最適な方法を選択することが成功への近道です。

安定収入が魅力の「月極駐車場」

月極駐車場は、特定の契約者と月単位で賃貸契約を結び、毎月決まった賃料を得る経営方法です。最大のメリットは、一度契約者が決まれば、解約されない限り毎月安定した収入が見込めることです。日々の稼働率に一喜一憂する必要がなく、収支計画が立てやすいのが特徴です。また、精算機などの高価な設備が不要なため、初期費用を低く抑えることができます。住宅街やオフィスの近くなど、特定の利用者が長期間利用する需要が見込める土地に向いています。

高収益が期待できる「コインパーキング」

コインパーキングは、時間単位で不特定の利用者に駐車場を貸し出し、利用時間に応じた料金を得る経営方法です。駅前や繁華街、病院、商業施設の周辺など、短時間利用の需要が高い立地であれば、月極駐車場を大きく上回る高収益を上げる可能性があります。料金設定を曜日や時間帯によって変動させることで、さらなる収益アップも狙えます。ただし、精算機やロック板などの設備投資が必要になるほか、日々の稼働率によって収入が大きく変動するリスクも伴います。

私も最初は月極から始めました

実は私自身も、数年前に親から相続した土地の活用で悩んだ末、駐車場経営を始めた土地オーナーの一人です。最初はリスクを考えて、アスファルト舗装もせずに砂利を敷き、ロープで区画を分けただけの簡単な月極駐車場からスタートしました。幸いにも近隣の企業に社用車置き場として数台分をまとめて契約してもらえ、安定した収入を得ることができました。その経験で自信をつけ、今は別の土地でコインパーキング経営にも挑戦しています。立地や初期投資額に応じて、最適な経営方法を選ぶことの重要性を実感しています。

失敗しないために！駐車場経営で成功するための5つのコツを解説

駐車場経営は、ただ土地があれば誰でも成功できるというわけではありません。「儲からない」という結果を避け、安定した収益を上げるためには、押さえるべきいくつかの重要なコツがあります。ここでは、これから駐車場経営を始める土地オーナー様が失敗しないために、絶対に実践してほしい5つの成功のコツを具体的に解説します。

徹底した立地調査と需要予測

成功の最も重要な鍵は、経営を始める前の徹底した調査にあります。まず、自分の土地の周辺にどのような施設があるか（駅、商業施設、病院、オフィスビルなど）、人の流れや交通量はどうかを詳細に調査します。さらに、競合となる駐車場の場所、料金設定、稼働状況を自分の足で確認することが不可欠です。これらの情報から、「誰が、何のために、どのくらいの時間利用するのか」という具体的な需要を予測し、月極とコインパーキングのどちらが適しているかを判断します。

適切な料金設定と集客戦略

周辺の競合駐車場の料金相場をリサーチした上で、適切な料金を設定します。安すぎると収益性が悪化し、高すぎると利用されません。例えば、平日の昼間はビジネス利用、休日は買い物客など、ターゲット層に合わせた料金体系（最大料金の設定、割引サービスの導入など）を考えることが重要です。また、インターネットの駐車場検索サイトに登録したり、現地の看板を分かりやすく設置したりと、利用者の目に留まるような集客戦略も積極的に行いましょう。

信頼できる管理会社の選定

特にコインパーキング経営や、本業が忙しいオーナーの場合、運営を委託する管理会社の選定が成功を左右します。管理会社を選ぶ際は、単に管理委託料の安さだけで決めてはいけません。その会社が持つ集客力や、トラブル発生時の対応の速さ、設備のメンテナンス体制などを総合的に比較検討することが重要です。複数の会社から提案や見積もりを取り、担当者と実際に会って、長期的に信頼できるパートナーとなり得るかを見極めましょう。

初期費用とランニングコストのシミュレーション

駐車場経営を始める前に、現実的な収支シミュレーションを行うことが不可欠です。アスファルト舗装や設備導入にかかる初期費用はいくらか。毎月発生する管理委託料、電気代、固定資産税などのランニングコストはどのくらいか。そして、想定される稼働率から得られる売上はいくらか。これらの数字を具体的に算出し、初期投資を何年で回収できるのか、手元にどれくらいの利益が残るのかを明確に把握しておくことで、無理のない経営計画を立てることができます。

差別化を図る（最新設備の導入など）

周辺に競合が多いエリアでは、他の駐車場との差別化が成功の鍵となります。例えば、現金だけでなくクレジットカードや電子マネーなどのキャッシュレス決済に対応した最新の精算機を導入すると、利便性が向上し利用者に選ばれやすくなります。また、場内に防犯カメラを設置して安全性をアピールしたり、女性や運転が苦手な人でも停めやすいように1台あたりのスペースを広く確保したりすることも有効な差別化戦略です。

【事例紹介】駐車場経営の成功例と失敗例

理論だけでなく、実際の事例を知ることは、ご自身の駐車場経営を成功に導くための大きなヒントになります。ここでは、どのようなケースで成功し、どのような場合に失敗してしまうのか、具体的な事例を挙げて解説します。他者の経験から学ぶことで、より現実的な視点でご自身の土地活用を考えることができるでしょう。

成功事例：駅近の狭小地をコインパーキングにして高稼働率を維持

Aさんは、相続した駅から徒歩3分の土地の活用に悩んでいました。その土地は家を建てるには狭すぎる約30坪の変形地でしたが、駅周辺のコインパーキングが常に満車状態であることに着目。初期投資はかかりましたが、思い切って車3台分のコインパーキング経営を始めました。駅の送迎や短時間のビジネス利用の需要を確実に取り込み、平日はもちろん休日もほぼ満車状態を維持。月極駐車場にした場合の想定収益の2倍以上を安定的に稼ぎ出し、土地のポテンシャルを最大限に引き出すことに成功しました。

失敗事例：周辺の需要を読まずに月極駐車場にして空きが目立つ

Bさんは、郊外の自宅横にある広い土地を、初期費用が安いからという理由で安易に月極駐車場にしました。しかし、そのエリアは戸建て住宅が多く、ほとんどの家庭が自宅に駐車スペースを確保している地域でした。周辺に企業などもなく、月極の需要がほとんどなかったため、募集をかけてもなかなか契約者が現れません。結果として、10台分のスペースのうち半分以上が常に空いている状態で、固定資産税を支払うとほとんど利益が残らない「儲からない」状況に陥ってしまいました。

まとめ

今回は、「駐車場経営は儲からない」というテーマについて、その理由からメリット・デメリット、そして成功のコツまでを詳しく解説しました。

「儲からない」と言われる背景には、立地への高い依存度や税金の問題、競合の出現といった明確な理由があります。しかし、それらのリスクを正しく理解し、対策を講じることで、駐車場経営は土地オーナーにとって非常に魅力的な土地活用法となり得ます。

初期費用を抑えられ、管理の手間が少なく、狭小地や変形地も活かせ、他の用途への転用もしやすいというメリットは、他の不動産投資にはない大きな強みです。成功の鍵は、徹底した事前調査と需要予測、そして信頼できるパートナーとなる管理会社選びにあります。

この記事を読んで、駐車場経営に対する漠然とした不安が、具体的な戦略を立てるための知識に変わっていれば幸いです。あなたの土地という大切な資産を最大限に活かすための一歩を、ぜひ踏み出してみてください。